Je woning in Spanje verkopen met winst, klinkt goed? Voordat je te veel begint te dromen, laten we het hebben over een cruciale factor die de opbrengst kan beïnvloeden: de meerwaardebelasting.
We bekijken hier even hoe dat juist zit en ook belangrijk; is dit hetzelfde voor residenten en niet-residenten?

Wat is dat juist; Meerwaardebelasting?
Meerwaardebelasting is een belasting op de winst die je maakt bij de verkoop van onroerend goed. Het is belangrijk op te merken dat deze belasting niet alleen van toepassing is in Spanje, maar ook in veel andere landen. In Spanje bestaat de meerwaardebelasting uit de gemeentelijke meerwaardebelasting en daarnaast de nationale meerwaardebelasting.

Hoe wordt de gemeentelijke meerwaardebelasting berekend?
Als eerste is er dus de gemeentelijke meerwaardebelasting die algemeen bekend staat als “Plusvalía”. Telkens een goed verkocht of overgedragen wordt, moet een aangifte van deze belasting ingediend worden. Bij een verkoop of een schenking is de eventuele meerwaarde door de verkoper of de schenker gerealiseerd, en zal de Plusvalía daarom ook door hem of haar betaald moeten worden. In geval van nalatenschap is deze belasting verschuldigd door de erfgenamen.
De berekening van deze belasting is eind 2021 herzien. Er zijn sindsdien 2 verschillende berekeningswijzen en u mag steeds de voordeligste van beide kiezen.
In de eerste methode wordt de meerwaardebelasting berekend op basis van de waardevermeerdering van de grond gedurende de periode dat je het eigendom hebt gehad. Hoe hoger die waarde is en/of hoe langer u een onroerend goed in bezit heeft gehad, hoe hoger het bedrag van de belasting.
De tweede methode gaat uit van de werkelijke meerwaarde die gerealiseerd is bij de overdracht van het onroerend goed. Hiervoor kijkt men naar de bedragen die vermeld staan in de notariële akten van verkrijging (bv. aankoop of schenking) en van overdracht (bv. verkoop of nalatenschap). Er kunnen ook geen kosten zoals belastingen of verbouwingen in rekening worden gebracht, wat wel het geval is bij de nationale meerwaardebelasting.
Op de verplichting om een aangifte te doen van de gemeentelijke Plusvalía-belasting bestaan geen uitzonderingen. Iedereen moet ze aangeven, ongeacht men Spanjaard of buitenlander is; men in Spanje resident is of niet; uw leeftijd; het feit of het gaat over uw eerste woning of een tweede verblijf, en ook ongeacht of het over een verkoop, nalatenschap of schenking gaat.

Hoe wordt de nationale meerwaardebelasting berekend?
Hier wordt je belast op de effectieve gerealiseerde meerwaarde. Dat is het verschil tussen de aankoopprijs en de verkoopprijs van je woning. Maar je mag bij de aankoopprijs enkele kosten bijtellen, zodat het verschil kleiner wordt en je dus minder belasting betaalt. Zo kan je kosten in rekening brengen, zoals de kosten van het notariaat en het Register, betaalde belastingen (ook de Plusvalía), maar ook de kosten van bepaalde verbouwingen, zoals het bijbouwen van een zwembad of een garage kunnen worden afgetrokken. Daarnaast zelfs de kosten van een immobiliënkantoor bij de verkoop van de woning.
Waar u bij deze berekening heel goed moet op letten, is dat alle bedragen die u in rekening brengt, moeten bewezen worden met officiële facturen. Alle andere documenten zoals contracten, ontvangstbewijzen, leveringsnota’s en dergelijke, worden niet aanvaard en dus niet in rekening gebracht. Voor de aankoop- en verkoopprijs geldt de prijs die vermeld staat in de notariële aktes.

Residenten versus Niet-residenten.
Nu we een algemeen begrip hebben van meerwaardebelasting en de basis waarop ze wordt berekend, laten we de kernvraag aanpakken: hoeveel betaal ik dan en is er een verschil in hoe deze belasting wordt toegepast op residenten en niet-residenten?
Kort gezegd; voor niet-residenten geldt er een vast tarief van 19%. Voor residenten is er een progressief tarief van 19% tot 23%.

Residenten
Voor residenten in Spanje wordt meerwaardebelasting op een progressieve manier toegepast, wat betekent dat het tarief stijgt naarmate de winst toeneemt. Dit kan variëren van 19% tot 23%. Het goede nieuws is dat residenten ook profiteren van belastingvrije drempels, waardoor kleinere winsten mogelijk onbelast blijven. Ook kunnen residenten profiteren van bepaalde extra verminderingen of vrijstellingen (zie verder).

Niet-residenten
Niet-residenten worden geconfronteerd met een vast belastingtarief van 19% op de meerwaarde van de verkoop van onroerend goed. In tegenstelling tot residenten hebben niet-residenten geen toegang tot belastingvrije drempels. Dit betekent dat elke winst, ongeacht hoe klein, onderhevig is aan belasting.

Vrijstellingen en verminderingen.
Er gelden een aantal vrijstellingen en verminderingen, uiteraard verbonden aan een aantal voorwaarden.
Een eerste vrijstelling als resident is, zoals we dit in België ook kennen, op de gezinswoning. Wanneer u als Spaans resident uw gezinswoning verkoopt met het doel om een nieuwe gezinswoning aan te schaffen binnen de 2 jaar na verkoop, al dan niet gelegen in Spanje, betaalt u geen meerwaardebelasting.
Er is ook geen belasting te betalen bij een verkoop, op voorwaarde dat de verkoper 65 jaar of ouder is, resident is in Spanje, en de woning in de afgelopen 3 jaar in de aangifte van de personenbelasting correct is aangegeven als wettelijke verblijfplaats, de vivienda habitual.
Er zijn ook nog gedeeltelijke vrijstellingen voor onroerende goederen die voor de jaren ‘90 zijn aangekocht of verkregen.

Afhouding.
De Spaanse fiscus houdt bij de verkoop van een onroerend goed door een niet-resident verkoper 3% van de verkoopwaarde af. In praktijk zal de koper 3% van de koopprijs aan de Spaanse fiscus doorstorten, waardoor u minder ontvangt. Dit is een wettelijke verplichting. Met deze regeling wenst de Spaanse schatkist zich te verzekeren dat u als niet-resident de verschuldigde (meerwaarde)belasting zal betalen.
Als u, na de berekening te hebben gemaakt, vaststelt dat u geen of weinig meerwaarde heeft gerealiseerd, dan kan u die 3% geheel of gedeeltelijk terugvorderen. Heeft u een grotere meerwaarde gerealiseerd en moet u dus meer belastingen betalen dan de al ingehouden 3%, dan zal u moeten bijbetalen.
Als de verkopers resident zijn dan is er geen inhouding en dan moet deze belasting niet meteen afgerekend worden, maar wel bij de volgende aangifte van de personenbelasting.
Als verkoper moet je binnen de 4 maanden na de verkoop van je woning de afrekening van de meerwaardebelasting indienen.

Conclusie.
Kortom, er zijn verschillen tussen de twee situaties, waarbij residenten enkele fiscale voordelen genieten, zoals progressieve tarieven en belastingvrije drempels, terwijl niet-residenten te maken hebben met een vast tarief zonder dergelijke voordelen.
Voordat je je Spaanse vastgoedavontuur begint, is het raadzaam om professioneel advies in te winnen om de meest actuele informatie te verkrijgen en mogelijke wijzigingen in de wetgeving te begrijpen. Zo kun je optimaal genieten van de vruchten van je onroerend goed zonder onaangename fiscale verrassingen!