Sprzedaż swojej nieruchomości w Hiszpanii z zyskiem brzmi dobrze, prawda? Zanim jednak zaczniesz zbyt dużo marzyć, porozmawiajmy o kluczowym czynniku, który może wpłynąć na Twój zysk: podatku od zysków kapitałowych.

Przyjrzyjmy się tutaj, jak to działa, a także co ważne: czy jest to takie samo dla rezydentów i nierezydentów?

Co to jest podatek od zysków kapitałowych? Podatek od zysków kapitałowych to podatek od zysków, które osiągasz przy sprzedaży nieruchomości. Ważne jest, aby zauważyć, że ten podatek nie obowiązuje tylko w Hiszpanii, ale również w wielu innych krajach. W Hiszpanii podatek od zysków kapitałowych obejmuje podatek miejski od zysków kapitałowych oraz podatek krajowy od zysków kapitałowych.

Jak oblicza się podatek miejski od zysków kapitałowych? Najpierw mamy podatek miejski od zysków kapitałowych, potocznie nazywany „Plusvalía”. Za każdym razem, gdy nieruchomość jest sprzedawana lub przekazywana, należy złożyć deklarację tego podatku. W przypadku sprzedaży lub darowizny, zysk jest realizowany przez sprzedającego lub darczyńcę, a więc Plusvalía musi zostać zapłacona przez nich. W przypadku dziedziczenia, ten podatek jest należny przez spadkobierców.

Obliczenie tego podatku zostało zaktualizowane pod koniec 2021 roku. Od tego czasu istnieją dwie różne metody obliczania, a Ty zawsze możesz wybrać tę, która jest dla Ciebie korzystniejsza.

Pierwsza metoda oblicza podatek od zysków kapitałowych na podstawie wzrostu wartości gruntu w okresie posiadania. Im wyższa wartość i/lub im dłużej posiadasz nieruchomość, tym wyższy będzie podatek.

Druga metoda opiera się na faktycznie osiągniętym zysku podczas transferu nieruchomości. Jest to określane poprzez porównanie kwot zapisanych w aktach notarialnych nabycia (np. zakup lub darowizna) oraz transferu (np. sprzedaż lub dziedziczenie). W przeciwieństwie do krajowego podatku od zysków kapitałowych, koszty takie jak podatki lub remonty nie mogą być brane pod uwagę.

Nie ma żadnych wyjątków od obowiązku zgłoszenia podatku miejskiego od Plusvalía. Każdy musi go zgłosić, niezależnie od tego, czy jest Hiszpanem, czy obcokrajowcem, rezydentem Hiszpanii, czy nie, bez względu na wiek, czy to główna rezydencja, czy wakacyjna, a także czy chodzi o sprzedaż, dziedziczenie lub darowiznę.

Jak oblicza się krajowy podatek od zysków kapitałowych? Tutaj jesteś opodatkowany od faktycznie osiągniętego zysku. Jest to różnica między ceną zakupu a ceną sprzedaży Twojej nieruchomości. Możesz jednak doliczyć pewne koszty do ceny zakupu, co zmniejsza różnicę, a tym samym należny podatek. Koszty takie jak opłaty notarialne, opłaty rejestracyjne, podatki (w tym Plusvalía) oraz pewne koszty remontu, takie jak dodanie basenu lub garażu, mogą być odliczone. Nawet koszty agencji nieruchomości przy sprzedaży nieruchomości mogą być uwzględnione.

Ważne jest, aby wszystkie uwzględnione kwoty były poparte oficjalnymi fakturami. Wszelkie inne dokumenty, takie jak umowy, paragony lub pokwitowania dostawy, nie są akceptowane, a więc nie są brane pod uwagę. W przypadku cen zakupu i sprzedaży obowiązują kwoty zapisane w aktach notarialnych.

Rezydenci a nierezydenci Teraz, gdy mamy ogólne zrozumienie podatku od zysków kapitałowych i podstawy, na której jest on obliczany, zajmijmy się kluczowym pytaniem: ile zapłacę i czy istnieje różnica w sposobie naliczania tego podatku dla rezydentów i nierezydentów?

W skrócie, nierezydenci są objęci stałą stawką 19%. W przypadku rezydentów istnieje progresywna stawka wynosząca od 19% do 23%.

Rezydenci Dla rezydentów Hiszpanii podatek od zysków kapitałowych naliczany jest progresywnie, co oznacza, że stawka rośnie wraz ze wzrostem zysku. Może ona wynosić od 19% do 23%. Dobrą wiadomością jest to, że rezydenci mogą korzystać również z progów zwolnienia z opodatkowania, co oznacza, że mniejsze zyski mogą pozostać nieopodatkowane. Rezydenci mogą również korzystać z pewnych dodatkowych ulg lub zwolnień (patrz dalej).

Nierezydenci Nierezydenci podlegają stałej stawce podatkowej wynoszącej 19% od zysków kapitałowych osiągniętych przy sprzedaży nieruchomości. W przeciwieństwie do rezydentów, nierezydenci nie mają dostępu do progów zwolnienia z opodatkowania. Oznacza to, że każdy zysk, niezależnie od wielkości, podlega opodatkowaniu.

Zwolnienia i ulgi Istnieje kilka zwolnień i ulg, oczywiście pod pewnymi warunkami.

Pierwszym zwolnieniem dla rezydentów jest, jak znamy z Belgii, zwolnienie dla głównej rezydencji. Kiedy Ty, jako rezydent Hiszpanii, sprzedajesz swoją główną rezydencję w celu zakupu nowej głównej rezydencji w ciągu 2 lat od sprzedaży, niezależnie od tego, czy znajduje się ona w Hiszpanii, czy nie, nie płacisz podatku od zysków kapitałowych.

Nie ma również podatku do zapłacenia w przypadku sprzedaży, pod warunkiem, że sprzedający ma 65 lat lub więcej, jest rezydentem Hiszpanii, a nieruchomość została prawidłowo zgłoszona jako główna rezydencja, „vivienda habitual”, w zeznaniu podatkowym za ostatnie 3 lata.

Istnieją również częściowe zwolnienia dla nieruchomości nabytych lub otrzymanych przed latami 90.

Zatrzymanie Władze podatkowe w Hiszpanii potrącają 3% wartości sprzedaży, gdy nierezydent sprzedaje nieruchomość. W praktyce kupujący płaci 3% ceny zakupu hiszpańskim organom podatkowym, co oznacza, że Ty otrzymujesz mniej. Jest to obowiązek prawny. To rozwiązanie ma na celu zapewnienie, że podatek (od zysków kapitałowych) należny od nierezydentów zostanie zapłacony.

Jeśli po dokonaniu obliczeń okaże się, że osiągnąłeś tylko niewielki lub żaden zysk, możesz odzyskać te 3% w całości lub w części. Jeśli osiągnąłeś większy zysk i musisz zapłacić więcej podatku niż 3% już potrącone, będziesz musiał zapłacić różnicę.

Jeśli sprzedający są rezydentami, nie ma zatrzymania, a ten podatek nie musi być uregulowany natychmiast, ale musi zostać uwzględniony w kolejnym zeznaniu podatkowym.

Jako sprzedawca musisz złożyć deklarację podatku od zysków kapitałowych w ciągu 4 miesięcy od sprzedaży swojej nieruchomości.

Wniosek Podsumowując, istnieją różnice między obiema sytuacjami, rezydenci korzystają z pewnych ulg podatkowych, takich jak progresywne stawki i progi zwolnienia, podczas gdy nierezydenci podlegają stałej stawce bez tych przywilejów.

Zanim zaczniesz swoją przygodę z nieruchomościami w Hiszpanii, warto zasięgnąć profesjonalnej porady, aby uzyskać najbardziej aktualne informacje i zrozumieć możliwe zmiany legislacyjne.