Overweeg je om een woning in Spanje te kopen en die te verhuren? Misschien vraag je je af of je hiervoor een speciale vergunning nodig hebt, hoe de belasting wordt geregeld en wat je allemaal moet regelen om wettelijk in orde te zijn. Het Spaanse vastgoed is al jarenlang populair onder buitenlandse investeerders. Of je nu droomt van een vakantiehuis aan de Costa del Sol of een appartement in het bruisende Alicante, het is belangrijk om de spelregels te kennen. Zeker als je van plan bent om je vastgoed te verhuren. In dit artikel duiken we in de wereld van verhuurlicenties, belastingen en de noodzakelijke stappen om legaal je vastgoed in Spanje te verhuren.

Sinds 2024 zijn er ook enkele nieuwigheden en aanpassingen in de wetgeving rond verhuurlicenties. Ook dit bespreken we verder in dit artikel.

Spanje werkt met verhuurlicenties, maar wat is nu juist zo’n verhuurlicentie?

Een verhuurlicentie is een officiële toestemming van de lokale overheid die je nodig hebt om je vastgoed legaal te verhuren. Zonder deze licentie kun je forse boetes krijgen.

Er zijn verschillende types verhuurlicenties afhankelijk van het type verhuur en de regio. Zo heb je licenties voor toeristische verhuur, voor lange termijn verhuur en voor seizoensgebonden verhuur.

Zijn er bepaalde regels om te mogen/kunnen verhuren?

Zeker en vast, zelfs elke regio in Spanje heeft dan ook nog zijn eigen regels en procedures.

Als algemene regels kunnen we zeggen dat er in heel Spanje vanuit gegaan wordt dat er een geldig huurcontract moet zijn, dat er belastingen betaald worden op de huurinkomsten en dat er veiligheids- en gezondheidsvoorschriften nageleefd worden.

Elke autonome regio in Spanje heeft zijn eigen specifieke vereisten en procedures voor het verkrijgen van een verhuurlicentie. Zo zijn de regels in Catalonië anders dan in Andalusië bijvoorbeeld. Sommige steden, zoals Barcelona, hebben specifieke regels die de verhuur van eigendommen sterk beperken. Bijvoorbeeld, vanaf eind 2028 zal het in Barcelona verboden zijn om appartementen aan toeristen te verhuren.

Het pand zelf moet ook voldoen aan bepaalde criteria om verhuurd te mogen worden.

Bovendien moet je rekening houden met de regelgeving van Mede-eigendom!

Wat moet je doen om een verhuurlicentie aan te vragen?

Het proces voor het aanvragen van een verhuurlicentie kan tijdrovend zijn en verschilt per regio. Meestal komt dit neer op:

- Aanvraag indienen bij de lokale overheid.

- Betalen van de vereiste leges.

- Voorleggen van alle benodigde documentatie (kan bestaan uit eigendomsbewijzen, energiecertificaten, bewijs van veiligheid en gezondheid, en soms een bewijs van verzekering).

- Inspectie van het pand door de autoriteiten.

Welke nieuwe regels zijn er ivm verhuurlicenties sinds 2024?

• Maximaal 10 dagen of korter verhuren met verhuurlicentie

Volgens de nieuwe wet wordt een woning als een toeristische woning beschouwt als de woningen in zijn geheel wordt verhuurd (het kan nooit per kamer verhuurd worden) voor een periode van maximaal 10 dagen of minder aan dezelfde huurder. Dit onderscheidt een toeristische woning van andere huurwoningen voor kort verblijf dat onder de regulering van de Spaanse wet valt.

• Certificaat van de Vereniging van Eigenaren

Om de woning te registreren moet er een certificaat beschikbaar zijn dat verklaart dat de vereniging van eigenaren het gebruik van de woning voor andere doeleinden dan wonen zoals toerisme niet verhindert.

• Registratie verloopt na 5 jaar

Als u een toeristische woning hebt geregistreerd voor het nieuwe decreet (voor 7 augustus 2024) is de registratie geldig tot 8 augustus 2029, daarna moet je je opnieuw registreren volgens het nieuwe decreet.

• Nieuwe Verantwoordelijkheidsverklaring om de 5 jaar

Om de registratie te verlengen moet de verantwoordelijkheids-verklaring een maand voor het einde van de geldigheidsdatum van 5 jaar, opnieuw worden beoordeeld door een stedenbouwkundig compatibiliteitsrapport. Zodra de verantwoordelijkheidsverklaring is ingediend om de woning opnieuw te kunnen registreren, moet de activiteit als toeristische accommodatie binnen twee maanden beginnen.

• Vaste periode voor gebruik van de licentie

Volgens de nieuwe wet mag u de woning niet langer dan 10 dagen aan dezelfde cliënt verhuren. Dit houd in dat als u een licentie heeft die actief is voor het hele jaar, u deze voor maximaal voor 10 dagen of minder per cliënt kunt verhuren het hele jaar door.

Daardoor zijn er momenteel 3 opties:

- U kunt uw licentie activeren voor alleen weekenden.
- U kunt uw licentie activeren voor een vaste periode dan zou er een keuze gemaakt moeten worden bijvoordeeld zomer of winter (specifiek in maanden) dat houdt in mocht u de woning willen verhuren in de periode dat de licentie niet actief is, dit wordt gezien als een lange termijn verhuur en mag u wel meer als 10 dagen verhuren.
- U kunt u licentie voor het hele jaar actief stellen maar dan mag u niet meer als 10 dagen per cliënt verhuren.

• Regels voor co-existentie en gebruik

Alle toeristische accommodaties moeten interne regels hebben die het volgende omvatten:
- Het certificaat van de bewonersvereniging
- De voorwaarden voor het gebruik van de diensten en faciliteiten
- Regels voor het toelaten van huisdieren

Deze regels moeten worden nageleefd door de cliënten en daarom is de eigenaar verplicht een formulier geven zodat de cliënten op de hoogte zijn van de regels en er mee instemmen om ze na te leven.

• Verbod op Sleutel boxen.

Het is sinds kort verboden om sleutels in sleutelboxen buitenshuis te plaatsen. De toeristische accommodatie moet een schoonmaak service hebben en een reparatie-onderhoud dienst. Het is niet mogelijk om alleen een vakman aan te wijzen om reparaties uit te voeren.

• Minimale afmetingen en diensten

Toeristische accommodaties moeten onder andere beschikken over stopcontacten in alle kamers met spanningsindicator, warm water, een lijst met noodnummers en nuttige telefoonnummers op een zichtbare plek, koelkast en verwarming in te minste de woon-eetkamer of keuken, internet verbinding, tenzij de accommodatie zich in een geografisch gebied zonder bereik bevindt, een EHBO-doos een informatie formulier over het dichtstbijzijnde medische centrum of ziekenhuis. Alle toeristische accommodaties moeten een wasmachine hebben tenzij het gebouw een gemeenschappelijke wasruimte heeft die beschikbaar is voor de gasten. Keukens moeten ten minste een koelkast, elektrische bakplaat, oven en magnetron, afzuigkap en ten minste twee elektrische kookplaten hebben als de woning niet meer dan vier bedden heeft. Boven de vijf plaatsen moet het drie of meer kookplaten hebben. De overheid geeft een periode van 5 jaar om bestaande toeristische woningen aan te passen aan de nieuwe eisen.

• Boetes en aansprakelijkheid

De overheid voorziet in ernstige en zeer ernstige overtredingen met boetes tot 600.000 euro. Het wordt als zeer ernstige overtreding beschouwd om kamers los te verhuren of de woningen overboeken. Het is een ernstige overtreding om de exacte locatie van de woning en het registratienummer niet te vermelden in alle advertenties, om de verandering van eigenaar niet door te geven in overeenstemming met de regelgeving of om de gegevens van de eigenaar niet te vermelden.

Hoe word je belast op de verhuurinkomsten?

In Spanje moet je inkomstenbelasting betalen over de huurinkomsten die je ontvangt. Dit geldt zowel voor residenten als niet-residenten. Naast de nationale belastingen zijn er ook lokale belastingen zoals onroerendgoedbelasting (IBI) en afvalstoffenheffing.

Residenten betalen inkomstenbelasting (IRPF) over hun netto huurinkomsten. Het tarief is progressief en kan oplopen tot 47%, afhankelijk van het totale jaarinkomen. Residenten kunnen echter kosten zoals onderhoud, hypotheken, en afschrijvingen aftrekken, wat de belastbare basis verlaagt.

Niet-residenten uit EU-landen betalen een vast belastingtarief van 19% op de bruto huurinkomsten, zonder aftrek van kosten. Voor niet-residenten buiten de EU is dit tarief 24%. Bovendien, als de woning niet verhuurd is, worden niet-residenten belast op het "imputación de renta inmobiliaria", een forfaitair inkomen gebaseerd op de kadastrale waarde van het eigendom.

Daarnaast is er nog de Onroerendgoedbelasting, Zowel residenten als niet-residenten betalen jaarlijkse onroerendgoedbelasting (IBI), een lokale belasting die verschilt per gemeente en gebaseerd is op de kadastrale waarde van het eigendom.

Enkele praktische tips bij verhuur van je eigendom

Inrichten : Een woning die goed is ingericht voor verhuur, trekt sneller huurders aan. Zorg ervoor dat je woning mooi, aantrekkelijk en voorzien is van alle benodigdheden, zoals wifi, airconditioning en een volledig uitgeruste keuken.

Regelmatig Onderhoud : Zorg ervoor dat je vastgoed goed wordt onderhouden. Regelmatig onderhoud kan toekomstige problemen voorkomen en de waarde van je eigendom behouden. (extra tip: overweeg een sleutelbeheerfirma, zeker als je zelf niet in de buurt woont)

Verzekering : Het is cruciaal om je vastgoed goed te verzekeren. Er zijn verschillende verzekeringsopties, van opstalverzekering tot verhuurdersverzekering, die je beschermen tegen schade en aansprakelijkheid.

Huurcontracten : Een goed huurcontract is essentieel. Het moet duidelijk de rechten en plichten van zowel de verhuurder als de huurder omschrijven, evenals de huurprijs, duur van de huur en andere belangrijke voorwaarden.

Marketing : Wil je je eigendom goed verhuren? Gebruik sociale media, professionele foto's en aantrekkelijke beschrijvingen om je vakantiehuis te promoten. Goede recensies van vorige gasten kunnen ook helpen om nieuwe huurders aan te trekken.

Platforms : Platforms zoals Airbnb en Booking.com maken het gemakkelijk om je vastgoed aan toeristen te verhuren. Echter, het gebruik van deze platforms vereist ook dat je voldoet aan de lokale regelgeving en belastingen betaalt. Én uiteraard betaal je ook de nodige kosten aan deze platforms om een verhuurder te vinden.