Vendre votre propriété en Espagne avec un profit, ça semble bien, non ? Avant de commencer à rêver trop, parlons d’un facteur crucial qui peut influencer vos gains : l’impôt sur les plus-values.

Voyons ici comment cela fonctionne, et aussi important : est-ce la même chose pour les résidents et les non-résidents ?

Qu’est-ce que l’impôt sur les plus-values ? L’impôt sur les plus-values est un impôt sur le profit que vous réalisez lors de la vente d’un bien immobilier. Il est important de noter que cet impôt n’est pas seulement applicable en Espagne, mais aussi dans de nombreux autres pays. En Espagne, l’impôt sur les plus-values comprend l’impôt municipal sur les plus-values et l’impôt national sur les plus-values.

Comment est calculé l’impôt municipal sur les plus-values ? Tout d'abord, il y a l’impôt municipal sur les plus-values, communément appelé « Plusvalía ». Chaque fois qu’un bien est vendu ou transféré, une déclaration de cet impôt doit être soumise. En cas de vente ou de donation, le gain potentiel est réalisé par le vendeur ou le donateur, et donc la Plusvalía doit être payée par eux. En cas d’héritage, cet impôt est dû par les héritiers.

Le calcul de cet impôt a été révisé à la fin de 2021. Depuis, il existe deux méthodes de calcul différentes, et vous pouvez toujours choisir la plus avantageuse.

La première méthode calcule l’impôt sur les plus-values en fonction de l’augmentation de la valeur du terrain pendant la période de possession. Plus cette valeur est élevée et/ou plus longtemps vous avez possédé le bien, plus le montant de l’impôt sera élevé.

La deuxième méthode est basée sur le gain réel réalisé lors du transfert du bien immobilier. Cela est déterminé en comparant les montants inscrits dans les actes notariés d’acquisition (par exemple, achat ou donation) et de transfert (par exemple, vente ou héritage). Contrairement à l’impôt national sur les plus-values, les coûts tels que les impôts ou les rénovations ne peuvent pas être pris en compte.

Il n’y a aucune exception à l’obligation de déclarer l’impôt municipal sur les Plusvalía. Tout le monde doit le déclarer, qu’ils soient espagnols ou étrangers, qu’ils soient résidents en Espagne ou non, quel que soit leur âge, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire, et qu’il s’agisse d’une vente, d’un héritage ou d’une donation.

Comment est calculé l’impôt national sur les plus-values ? Ici, vous êtes taxé sur le gain réel réalisé. C’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente de votre propriété. Cependant, vous pouvez ajouter certains coûts au prix d’achat, ce qui réduit la différence et donc l’impôt dû. Les coûts tels que les frais de notaire, les frais d’enregistrement, les impôts (y compris la Plusvalía), et certains frais de rénovation, comme l’ajout d’une piscine ou d’un garage, peuvent être déduits. Même les coûts d’une agence immobilière lors de la vente de la propriété peuvent être pris en compte.

Il est essentiel de noter que tous les montants pris en compte doivent être prouvés par des factures officielles. Tous les autres documents, tels que les contrats, reçus ou bons de livraison, ne sont pas acceptés et ne sont donc pas pris en compte. Pour les prix d’achat et de vente, les montants inscrits dans les actes notariés s’appliquent.

Résidents vs. Non-résidents Maintenant que nous avons une compréhension générale de l’impôt sur les plus-values et de la base sur laquelle il est calculé, abordons la question clé : combien vais-je payer et y a-t-il une différence dans la façon dont cet impôt est appliqué aux résidents et aux non-résidents ?

En bref, les non-résidents sont soumis à un taux fixe de 19 %. Pour les résidents, il existe un taux progressif allant de 19 % à 23 %.

Résidents Pour les résidents en Espagne, l’impôt sur les plus-values est appliqué de manière progressive, ce qui signifie que le taux augmente à mesure que le profit augmente. Cela peut varier de 19 % à 23 %. La bonne nouvelle est que les résidents bénéficient également de seuils d’exonération, permettant à de plus petits profits de rester non imposés. Les résidents peuvent également bénéficier de certaines réductions ou exonérations supplémentaires (voir plus loin).

Non-résidents Les non-résidents sont confrontés à un taux d’imposition fixe de 19 % sur les plus-values réalisées lors de la vente de biens immobiliers. Contrairement aux résidents, les non-résidents n’ont pas accès à des seuils d’exonération. Cela signifie que tout profit, aussi petit soit-il, est soumis à l’imposition.

Exonérations et réductions Il existe plusieurs exonérations et réductions, bien sûr, soumises à certaines conditions.

Une première exonération pour les résidents est, comme nous le connaissons en Belgique, pour la résidence principale. Lorsque vous, en tant que résident espagnol, vendez votre résidence principale dans le but d’acquérir une nouvelle résidence principale dans les 2 ans suivant la vente, qu’elle soit située en Espagne ou non, vous ne payez pas d’impôt sur les plus-values.

Il n’y a également aucun impôt à payer en cas de vente, à condition que le vendeur ait 65 ans ou plus, soit résident en Espagne, et que le bien ait été correctement déclaré comme résidence légale, la vivienda habitual, dans la déclaration d’impôt sur le revenu au cours des 3 dernières années.

Il existe également des exonérations partielles pour les biens immobiliers acquis ou obtenus avant les années 1990.

Retenue Les autorités fiscales espagnoles retiennent 3 % de la valeur de vente lorsqu’un non-résident vend un bien immobilier. En pratique, l’acheteur verse 3 % du prix d’achat aux autorités fiscales espagnoles, ce qui signifie que vous recevez moins. C’est une obligation légale. Cette mesure permet au Trésor espagnol de s’assurer que l’impôt (sur les plus-values) dû par les non-résidents sera payé.

Si, après avoir fait le calcul, vous constatez que vous n’avez réalisé que peu ou pas de plus-value, vous pouvez réclamer les 3 % en tout ou en partie. Si vous avez réalisé une plus grande plus-value et devez payer plus d’impôt que les 3 % déjà retenus, vous devrez payer la différence.

Si les vendeurs sont résidents, il n’y a pas de retenue, et cet impôt n’a pas besoin d’être réglé immédiatement, mais doit être inclus dans la prochaine déclaration d’impôt sur le revenu.

En tant que vendeur, vous devez déposer la déclaration de l’impôt sur les plus-values dans les 4 mois suivant la vente de votre bien.

Conclusion En résumé, il existe des différences entre les deux situations, les résidents bénéficiant de certains avantages fiscaux, tels que des taux progressifs et des seuils d’exonération, tandis que les non-résidents sont soumis à un taux fixe sans ces avantages.

Avant de commencer votre aventure immobilière en Espagne, il est conseillé de demander des conseils professionnels pour obtenir les informations les plus récentes et comprendre les éventuelles modifications législatives. Cela vous permettra de profiter pleinement des fruits de votre bien immobilier sans mauvaises surprises fiscales !